Asuntomarkkinoiden ajoittamisen yritys on typerää. Toki on olemassa kasoista tietoa, ennusteita ja markkinaasiantuntijoita, jotka voivat tarjota teorioita siitä, mihin asuntojen hinnat tai lainakorot ovat menossa. Mutta mikään määrä teelehtien lukemista ei säästä sinua tältä ankaralta todellisuudesta: asunnon ostaminen on viime kädessä kolikonheitto. Jos olet erittäin onnekas, ostat asunnon juuri ennen hintojen nousua. Jos et ole niin onnekas, voit kerätä käteistä juuri ennen kuin kupla puhkeaa.
Vaikka näitä murtumiskohtia on lähes mahdotonta nähdä etukäteen, ne ovat usein häikäiseviä jälkikäteen. Ehkä järkyttävin "ennen ja jälkeen" asuntomarkkinoilla viime aikoina – hetki, jolloin asunnonostajien omaisuus erosi ja loi erään asiantuntijan kutsuman""omistajista" ja "ei-omistajista" muodostuva asuntotalous— tuli heinäkuussa 2020. Silloin kävi selväksi, että talonnälkäisten milleniaalien ja avaruuden nälkäisten etätyöntekijöiden aalto muutti asuntomarkkinoiden pandemian alun laman täysimittaiseksi raivoksi.
Erot niiden välillä, jotka ostivat asunnon ennen ja jälkeen käännekohtaa, ovat huikeat. Ihmiset, jotka pääsivät sisään ennen kuin asiat menivät pieleen, pystyivät väistämään räjähdysmäisesti nousevat asuntojen hinnat, lukitsemaan ennätysalhaiset asuntolainakorot ja keräämään satoja tuhansia dollareita kotipääomaa viime vuosina. Sillä välin sivulle jääneet ihmiset ovat seuranneet omaansavuokrakustannukset syövät heidän käsirahansa pesämuniin, asuntojen mediaanihinnat nousevat 30 %, asuntolainojen korot nousevat, ja käytettävissä olevien asuntojen määrä kutistuu lähihistorian alimmille tasoille.
Tuloksena on asuntomarkkinat, jotka ovat pohjimmiltaan epäkunnossa. Joka kuukaudessa yhä useammat milleniaalit ja nyt sukupolvi Zers saavuttavat elämänsä kohdat, joissa he tuntevat haluaasettua ja ostaa asunto. Vapaiden asuntojen määrä on kuitenkin edelleen järkyttävän alhainen, varsinkin normaalisti vilkkaan kevätmyyntikauden aikana. Horisontissa ei ole uusien asuntojen tulvaa, joka voisi merkittävästi helpottaa asuntokriisiä. Jaasunnonomistajilla on vähän kannustimiamuuttaa, koska se merkitsisi luopumista mukavan alhaisista asuntolainoista, jotka takaavat heille hallittavat asuntomaksut tulevina vuosikymmeninä.
Asuntomarkkinat ovat muuttuneet lopullisesti – ja ajan ansaitun viisauden avulla voimme paikantaa hetken, jolloin ne siirtyivät uuteen aikakauteen. Jos heinäkuu 2020 oli markkinoiden tekemisen tai rikkoutumisen hetki, saatamme nyt nähdä kiteytyneen "uuden normaalin": täynnä maisemaa, jonka määrittelee käytettävissä olevien asuntojen niukkuus, lainakorot, jotka ovat nousseet jyrkästi historiallisilta pohjaltaan, ja asunnonomistajat, jotka tuntevat olevansa lukittuina aiemmin pandemian aikana tekemiinsä sopimuksiin. Kutsu sitä asuntojääkaudeksi.
Ylöspäin kääntyneet asuntomarkkinat
Vaikka muutos saattoi laukaista kerran sukupolvessa kansanterveyshätä, asuntotietoyrityksen Altos Researchin toimitusjohtaja Mike Simonsen kertoi minulle, että ylösalaisin oleva asuntomarkkinamme siemenet kylvettiin. vuosikymmen sitten. Vuoden 2008 asuntoromauksen jälkeen rakentajien haluttomuus lisätä asuntojen tarjontaa yhdistettynä vähitellen harjaantumiseenvuosituhannen ensimmäisten ostajien aalto, loi palavan skenaarion.
"Olimme jo ennätysalhaisessa varastossa, kun aloitimme pandemian, sitten pandemia vain kiihdytti kaikkia näitä asioita", Simonsen sanoi.
Kaksi suurta asiaa tapahtui ensimmäisen vastauksen aikana pandemiaan, joka käynnisti asuntomarkkinat yli pisteen, josta ei ollut paluuta. Ensinnäkin lainakorot saavuttivat historiallisen pohjan, kun Federal Reserve yritti piristää taloutta. Tämän muutoksen ansiosta useammat ihmiset saivat asuntolainoja ja nollasivat dramaattisesti ostajien odotuksia tavoilla, jotka heijastuvat vuosia. Toiseksi asuntojen kysyntä kasvoi, koskaetätyön yleistyminenja ihmisten äkillinen haluenemmän tilaa. Kaaos vei vuosien asunnonostotoimintaa eteenpäin ja loi asuntojen kiireen, joka väänsi markkinoita vakavasti. Molemmat tekijät ovat nostaneet kilpailun asuntomarkkinoilla uusiin korkeuksiin ja tehneet ostajaehdokkaille haasteellisen jalansijansa.
Kun tuo kohtalokas heinäkuu saapui pandemian ensimmäisenä vuonna, asunnot myytiin nopeammin kuin missään kuukaudessa sen jälkeen, kun National Association of Realtors aloitti tietojen keräämisen vuonna 2011, mikä sai organisaation julistamaan "V-muotoinen asuntomarkkinoiden elpyminenEnsiasunnon ostajat hyppäsivät markkinoille innolla, ja heidän osuus asunnon ostoista oli 34 prosenttia. Asunnon mediaanihinta saman vuoden kolmannella neljänneksellä hyppäsi 337 500 dollariin, mikä on 5 prosenttia enemmän kuin edellisellä neljänneksellä. Tämän äkillisen muutoksen vauhditti asuntolainojen korkojen romahtaminen, joka tyypillisen 30 vuoden lainan kohdalla putosi alle 3 prosentin ensimmäistä kertaa koskaan kyseisessä kuussa.
"Voisin sanoa, että heinäkuu on käännekohta, jolloin todellakin näitte sen jyrkän kysynnän kasvun, joka johtui alhaisesta korkoympäristöstä ja etätyöilmiöstä", Moody's Analyticsin apulaispääekonomisti Cristian deRitis kertoi minulle.
Kun pöly laskeutuu muutaman hektisen vuoden jälkeen, on käymässä selväksi, mitkä pandemian vääristymistä pysyvät mukana pitkän aikavälin trendeinä. Asunnon ostajat jakiinteistövälittäjätjotka tottuivat markkinoiden kuumuuteen pandemian parin ensimmäisen vuoden aikana, joutuvat kohtaamaan paljon viileämmän ympäristön mukanaan tuomat haasteet – korkeammat lainakorot, harvemmat transaktiot ja asuntojen pula, mikä varmistaa, että kilpailu listautumisesta pysyy kovana. .
Uusien asuntomarkkinoiden silmiinpistävin piirre on myytävänä olevien asuntojen historiallinen puute. Osa tästä johtuu COVID-19:ää edeltävistä päätöksistä: Tulotuloa tuottavien sijoitusasuntojen hype on viimeisen vuosikymmenen aikana johtanut siihen, että noin 8 miljoonaa asuntoa on vedetty pois jälleenmyyntimarkkinoilta ja muutettu sijoituskiinteistöiksi, Altos Research arvioi. Silti varastokriisin vakavuus osoittaa, että jokin muu on muuttunut.
Kiireinen kevätmyyntikausi, jolloin varastot tyypillisesti kasvavat ihmisten valmistautuessa liikkumaan kesällä, ei ole toteutunut tänä vuonna. Tyypillisesti voit odottaa näkevän noin miljoona omakotitaloa markkinoilla tähän aikaan vuodesta, Simonsen kertoi minulle – nykyään niitä on hieman yli 400 000. Maaliskuussa markkinoille tuli noin 30 % vähemmän kiinteistöjä verrattuna pandemiaa edeltäviin normeihin, kertoi asuntolainaohjelmistojen ja -tietojen toimittaja Black Knight. Ja huhtikuussa nykyisten asuntojen myynti laski huimat 23 % viime vuodesta,Realtor.comlöytyi. Markkinoille maalis-huhtikuussa saapuneiden uusien listausten määrä oli pääosin samalla tasolla kuin vuoden 2020 alhainen taso, jolloin maa oli ensimmäisten pandemiarajoitusten kourissa, Realtor.comin pääekonomisti Danielle Hale kertoi minulle. .
"Jos olisit kertonut meille vuonna 2019 tai 2018, että meillä olisi vain hieman yli puoli miljoonaa asuntoa markkinoilla huhtikuussa, kukaan ei olisi uskonut sinua", Hale sanoi. "Se on niin valtavasti erilainen, että useimpien ihmisten on luultavasti vaikea ymmärtää."
Monet mahdolliset myyjät ovat tyytyväisiä pysyäkseen paikoillaan, koska he ovat lukinneet asuntolainojen korot selvästi alle sen, mitä he voisivat saada, jos he saisivat uuden lainan tänään. Vuoden 2021 lopulla korkojen ollessa alimmillaan Federal Reserve -pankin koronnostot, joiden tarkoituksena on torjua osittain asuntomarkkinoiden noususta johtuvaa inflaatiota, ovat nostaneet lainakustannuksia. Freddie Macin mukaan 30 vuoden asuntolainan tyypillinen korko on nyt noin 6,4 %, mikä on korkein taso sitten suuren taantuman. Tämä on estänyt ihmisiä laittamasta talojaan markkinoille ja alentanut yleistä varastotasoa. Black Knightin mukaan noin 86 prosentilla yhdysvaltalaisista asuntolainoista on korko 5 prosenttia tai sitä alhaisempi, kun taas puolella kaikista asuntolainoista on korko 3,5 prosenttia tai sitä alhaisempi. Ja suunnilleen kolme viidestä asuntolainan haltijasta on muuttanut viimeisten neljän vuoden aikana, mikä tarkoittaa, että vaikka korot laskisivat, monilla asuntolainanhaltijoilla ei ole kiirettä muuttaa Redfinin tietojen mukaan.
"Korkeakorkoinen ympäristö sulkee pois monia mahdollisia ensiasunnon ostajia. Se ei vain ole heille kohtuuhintaista näillä tasoilla, kun otetaan huomioon heidän tulonsa", deRitis kertoi minulle. "Mutta ehkä vieläkin turhauttavampaa on ostajat, jotka ovat päteviä ja joilla on jopa käteistä käytettävissä – asuntovarastoa on vain hyvin vähän. Vaikka he haluaisivat ostaa, he eivät vain voi."
Onnekkaat ja epäonniset
Tällä uudella jääkaudella on syvällisiä vaikutuksia, jotka todennäköisesti viipyvät vuosikymmeniä. Ne, jotka ostivat asunnon ennen markkinoiden käännekohtaa, ovat nähneet varallisuutensa nousevan pilviin viime vuosien aikana. Black Knightin mukaan tyypillisellä asuntolainalla olleella asunnonomistajalla oli maaliskuussa noin 185 102 dollaria murrettavissa olevaa pääomaa – summaa, jota vastaan he voivat lainata säilyttäen samalla 20 prosentin osuuden kodistaan. Se on 54 % kasvua vuoden 2020 samasta pisteestä. Lokakuussa päättyneiden kahden vuoden aikana yhdysvaltalaiset asunnonomistajat saivat Yhdysvaltain keskuspankin mukaan huimat 9 biljoonaa dollaria kotipääomaa.
Vuokralaiset eivät ole nähneet mitään näistä varallisuuksista. Itse asiassa vuokra rasittaa heitä enemmän kuin koskaan ennen. Viime vuonna tyypillinen amerikkalainen kotitalous tarvitsiyli 30 % tuloistaanvuokrata keskihintainen asunto Moody'sin mukaan, ensimmäistä kertaa sen jälkeen, kun yritys alkoi seurata tietoja 25 vuotta sitten, kun vuokra-tulosuhde ylitti tämän kynnyksen.
Ihmisille, jotka voivat kahlata markkinoille tänään, on runsaasti todisteita siitä, että he ovat muuttumassa lyhyeksi. Maaliskuussa 2020 300 000 dollarilla olisi voitu hankkia sinulle noin 2 000 neliöjalan koti Realtor.comin keskimääräisten neliöjalkahintojen tietojen mukaan. Nykyään samalla dollarilla saat 1 400 neliöjalan kiinteistön. Joten vain kolmessa vuodessa samalla rahamäärällä ostaja saa 30 % vähemmän asuntoa. NAR:n asumisen kohtuuhintaisuusindeksi on romahtanut pandemian alusta lähtien ja putosi noin 180:sta vain 98:aan maaliskuussa.
Joistakin pandemian aikakauden asuntomarkkinoiden osa-alueista, jotka tuntuivat oudolta, on tulossa yhä enemmän uusia normeja. Ostajat tekevät edelleen nopeasti tarjouksia haluamistaan kodeista – yli 20 % asunnoista solmitaan lähes välittömästi, Altos Research havaitsi. Vuonna 2022 käteisostot muodostivat yli kolmanneksen kaikesta omakoti- ja asuntomyynnistä, mikä on ennätys yhdeksään vuoteen kiinteistötietoyrityksen Attom Data Solutionsin mukaan.
Niille, jotka ovat jääneet paitsi useiden viime vuosien varallisuuden kasvattamisesta, pitkän aikavälin vaikutukset voivat olla tuhoisia. Tiedämme jo, että milleniaalit asuvat vanhempiensa luona myöhemmin, lykkäävät tyypillisiä elämän virstanpylväitä, kuten naimisiinmenoa tai lasten saamista, ja joutuvat odottamaan pidempään asunnon ostamista. Tämän seurauksena heillä onvähemmän varallisuutta kuin edeltäjänsätekivät, vaikka heidän tulonsa ovat saavuttaneet aiempien sukupolvien ansiot. Asuntolainojen korkojen jyrkkä nousu viime vuonna varmisti, että aiemmin pandemian aikana halvat korot turvanneiden ja tulevien vuosien asumiskustannusten nousun kanssa kamppailevien välillä muodostuu vuosikymmeniä kestävä kuilu.
"Asia, joka mielestäni ei ehkä muutu, on se, että meillä on nyt kodeissa olevia ihmisiä, jotka ovat lukittuina 30 vuodeksi", Simonsen kertoi minulle. "Jos minulla on 30 vuoden asuntolaina, minun ei tarvitse koskaan myydä sitä taloa. Ne ovat sukupolvenvaihdoksia."
James Rodriguezon Insiderin vanhempi toimittaja.